开发商违约导致的商品房预售合同纠纷

律师观点分析

案情简介：

本案是一起集体诉讼案件，涉及业主众多，由一份判决来简单介绍一下案情。2016年6月原告王X与被告北京某房地产开发公司签订商品房预售合同。根据合同约定，房开公司应当在2016年7月向王X交付房屋。当房开公司通知王X进行收房时，王X发现房开公司并未向其公示《竣工验收备案表》、《房屋实测面积报告》等交房必备文件。因此，王X拒绝收房，并要求房开公司向其支付以总房款为基数，每日万分一的违约金。经过法院审理后，支持了王X的全部诉讼请求。

关键律师点评：

在现实中，很多开发商都存在延期交房、延期办理产权初始登记、产权转移登记的违约行为。但是很少有业主因开发商的这些违约行为去追究其违约责任，并认为自己即使去追究，也没有什么胜诉的把握，其实不然！我们简单例举开发商可能设下的合同陷阱：1、交房时不出示竣工验收备案表2、只出示楼栋面积报告，不出示分户实测面积报告3、合同补充协议约定违约金为总价款的百分之一或更低4、限制业主诉讼权利5、面积误差按照建筑面积正负3%计算6、虚假宣传7、随意变更设计规划8、模糊公共区域等等......本案中，开发商在补充协议中约定，延期交房的违约金为房屋总价款的百分之一，王X房屋价值470余万元，按照开发商的计算方式，不论延期多长时间交房房屋，其最多只承担4万7千多元的违约金。这显然是不合理的，开发商的这类约定实际上是排除了己方交付房屋的主要义务，限制业主要求限期合理交房的主要权利，且该条款是开发商自己单独拟定的，对于所有业主都反复适用，该条款是一种霸王条款，应属无效。

关键律师建议：

在开发商向业主交付房屋时，业主一定要求开发商出示《竣工验收备案表》《房屋实测面积报告》原件，如开发商拒绝出示，业主有权拒绝收房。一般情况下，法院对于开发商逾期交房、逾期办理房屋初始登记、逾期办理房产权属转移登记的违约金数额以总房款为基数，每日万分一至三的范围内掌握。如果房屋总价较高的，业主可以算一下，违约金数额还是比较可观的。这样规定的目的也是限制开发商随意延迟交房、办证等违约行为发生，保护业主的主要合同权利。