律师观点分析
王某某与刘某某、张某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
基本案情：
原告：王某某，男，1988年*月*日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
委托代理人：吴多多,安徽国恒律师事务所律师。
被告：王某某、刘某某，住合肥市。
原告诉讼请求：1、请求依法确认2010年10月3日原告与被告张某某签订的《转让房产协议》合法有效；2、请求依法判令两被告继续履行与原告签订的《转让房产协议》，并协助原告办理房屋产权过户变更手续；3、本案的诉讼费、保全费由被告承担。
事实和理由：2005年，因合肥市重点危旧房改造项目，被告刘某某在合肥市建材二厂即现在的合肥市瑶海区长江东路XX景苑享受了77.75平方米的回迁安置房屋（房号为A区*楼**室）。2010年10月，原告经人介绍，被告张某某以刘某某代理人的身份，与原告签订了《转让房产协议》，约定：被告刘某某将其位于东景苑A*楼**室房屋产权和土地使用权转让给原告；房产总价款为210000元，原告先付房款110000元，剩余房款100000元在两年内付清；原告支付房款后，被告即积极配合原告办理有关房产过户等手续；办理房产证所产生的有关税费由原告承担……原告先后于2010年10月6日、2011年4月15日通过银行汇款的形式分别将110000元、100000元转入张某某账户。2015年，原告支付了案涉房屋办产权证的所有费用，2010年10月，原告收到案涉房产的钥匙，并开始占有、使用该房屋。因被告拒绝配合办理过户手续，故诉至法院。
被告刘某某辩称：涉案房产是回迁房，因为我的家属生病我向我同事借钱，于是我想把我的房屋出售。后通过我单位同事黄某付将我的房屋出售，黄某付就将房屋卖给张某某，约定总价180000元，张某某支付了50000元定金，这个钱是通过黄某某给我的，我和张某某不认识，过了两个月的时间，张某某说她付了钱给我，不放心，就要求我到公证处进行了公证，到公证处后我才认识张某某，当时张某某向我保证，剩下的130000元在房产过户的时候给我。一年之后，房屋盖好之后，钥匙拿到，张某某催我要钥匙，通过黄某某，张某某同意按照银行的行息给我未支付房款的利息。当时房产证没有办下来，无法办理过户手续，所以一直拖到现在。直到2015年9月1日房产证才办下来，当时我和张某某去办理房产证，张某某也同意把剩余房款给我，后来，我们办理过户手续时，张某某说其有急事，故后来没有办理房产过户手续。之后一直没有消息，我打电话给中间人，黄某某说其尽快催促张某某和我办理房产过户手续。黄某就要求我把房产证给张某某，我同意了，然后一直没有消息了。后来就接到法院被起诉的消息。
被告张某某未出庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
经审理查明：2005年，因合肥市重点危旧房改造项目，被告刘某某在合肥市建材二厂即现在的合肥市瑶海区长江东路XX景苑享受了77.75平方米的回迁安置房屋（房号为A区*楼**室）。2007年1月12日，被告刘某某与被告张某某在合肥市中安公证处办理了委托公证书，该委托书载明：刘某某兹委托受托人张某某为我的代理人，全权代表我办理下列事项：一、合肥市建材二厂的福利房购买、转户、变卖。二、合肥市建材二厂的福利房过户给张某某。代理人在其权限范围内签署的一切有关文件，我均予承认，由此在法律上产生的权利、义务均由委托人享有和承担。代理人无权转委托。本委托书自委托之日起生效至委托事项办理完毕之日失效。2010年10月3日，原告与被告张某某签订了《转让房产协议》，约定：甲方（张某某）自愿将位于东景苑A*楼**室房屋产权和土地使用权转让给乙方（王某某）。甲方保证该房产无任何担保、抵押等各种负担。双方议定上述房产的总价为人民币210000元整。付款方式为乙方先垫付房款110000元整，剩余房款100000元在两年内必须付清。乙方支付房款后，甲方积极配合乙方办理有关房产过户等手续。办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担。原告先后于2010年10月6日转款110000元至张某某账户，2011年4月15日转款100000元至张某某账户。后张某某将涉案房屋钥匙交由原告，原告即开始占有、使用该房，并交纳该房产的物业及水电费。2015年，涉案房屋具备了办证了条件，原告支付了案涉房屋办产权证的所有费用。2015年，张某某将案涉房屋的房地产权证（房产权证合瑶字第××号）原件交给原告，后原告多次要求两被告按照上述《转让房产协议》之约定，将案涉房屋所有权过户至原告名下，但被告屡次拒绝，故原告诉至法院。
以上事实，有合肥市住宅房屋拆迁安置协议书、合肥市中安公证处公证书、转让房产协议、转款凭证、物业水电燃气缴费票据、当事人陈述等在卷加以佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人双方具有约束力，双方应当按合同约定履行各自的义务。本案中，被告张某某与被告刘某某曾于2007年1月12日至公证处公证明确由刘某某委托张某某办理涉案房产的购买、转户、变卖，将涉案房产过户给张某某。原告与被告张某某凭借被告刘某某出具的经过公证的《授权委托书》所签订的《房产转让协议》，虽是以张某某自己的名义与王某某所签，但根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，受托人以自己的名义在委托人授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。因此，原告与被告张某某凭借被告刘某某出具的经过公证的《授权委托书》所签订的《房产转让协议》属于刘某某授权范围内的转户、变卖，该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效。因原告是信赖刘某某和张某某所签订的经过公证的授权委托书而与张某某签订合同并将购房款交于张某某，属于在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系，因此该合同直接约束刘某某和原告。原告与被告张某某于2010年合同签订后，原告依约支付了购房款并且缴纳了涉案房屋办理产权证书的相关税费，且已合法占有该房产，原告已经履行了合同约定的义务，但被告未按照合同约定配合原告办理有关房产过户等手续，因此原告有权要求继续履行合同，办理房屋产权过户变更手续。被告刘某某辩称其与张某某之间的关系是买卖房屋关系而不是委托关系，因未提供相应证据予以证明，故对被告的辩称观点，本院不予采纳。被告张某某系在刘某某授权范围内处理委托事务，其法律后果应由委托人即刘某某承担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、第三百九十六条、第四百零二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告王某某与被告张某某在2010年10月3日所签订的转让合肥市瑶海区XXA*楼**室房屋所有权和土地使用权的《转让房产协议》有效；
二、被告刘某某在本判决生效后十日内协助原告将合肥市瑶海区XXA*楼**室房屋的产权登记转移至原告王某某名下；
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，保全费4520元，由被告刘某某负担。
合肥市瑶海区人民法院
吴多多律师点评：一方面是城镇化建设的大力推进，拆迁依然成为一种普遍现象，另一方面是城市化的发展使得进城人员购房需求与商品房价格居高不下的矛盾，拆迁安置房屋作为小产权房的一种特别存在已时常被交易，拆迁安置房交易时一般都不具备办证条件，往往办证是在若干年之后，而若干年后包括安置房在内的房价都有一定幅度上涨，卖家心理不平衡而不配合办证或过户的情况比比皆是，由此引发一系列的安置房屋有关合同纠纷，本案也是一起典型的安置买卖合同纠纷。
对于该类纠纷，要么按照卖家的意思加钱，要么起诉要求违约金并主张办证或者配合过户。当然在此之前，还是善意的提醒一下，合同纠纷中，合同条款很重要。买房的时候找个专业律师拟定好合同条款，至少是委托专业律师帮忙审核合同内容，审核后再签字，有条件的完全可以委托专业律师全程参与购买安置房屋，比起买房子的钱，律师费真的很少，而现实中对买卖合同内容的重要性，很多当事人往往在出现纠纷后才意识到。
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