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张某、周某租赁合同纠纷民事二审民事判决书

作者: 刘苗律师 2023-04-21 175733人阅读
简述:张某、周某租赁合同纠纷民事二审民事判决书

张某、周某租赁合同纠纷民事二审民事判决书

湖南省株洲市中级人民法院

2022)湘02民终37号

上诉人(原审原告):张某,男,1975年6月30日出生,汉族,户籍地湖南省株洲市芦淞区。

上诉人(原审被告):周某,女,1994年12月15日出生,汉族,户籍地河南省潢川县。

委托诉讼代理人:董璐,湖南中航律师事务所律师。

委托诉讼代理人:刘苗湖南金州(株洲)律师事务所律师。

上诉人张某因与上诉人周某租赁合同纠纷一案,均不服湖南省株洲市天元区人民法院(2021)湘0211民初4410号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人张某向本院提起上诉请求:1、维持湖南省株洲市天元区人民法院(2021)湘0211民初4410号民事判决第一、二项;2、撤销湖南省株洲市天元区人民法院(2021)湘0211民初4410号民事判决第三项,改判被上诉人周某返还上诉人张某店铺转让费189208元及该转让费的占用利息(以189208元为基数,自2019年5月1日起按同期全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清场之日止);3、本案一审、二审诉讼费由被上诉人周某承担。事实及理由:一、一审判决没有对上诉人要求返还转让费及利息一事进行评价。上诉人张某与被上诉人周某合同约定的转让费为478000元,该转让费是被上诉人周某保证上诉人的租赁期限为4年,折算为每个月9958.3元计算的。事实上,上诉人的实际租赁期间仅有2年5个月,后因被上诉人周某违约导致剩余的19个月没有履行,按照比例计算,该19个月的转让费应为478000÷48×19=189028元。一审法院不支持上诉人要求返还剩余19个月租赁期限对应转让费及利息的诉讼请求没有任何法律依据;二、一审判决认定上诉人存在过错是认定事实错误。被上诉人周某向上诉人隐瞒了湖南工业大学早已不会续签合同因此其根本没有履约能力的事实,导致上诉人无法达到4年的租赁期限,被上诉人周某应承担违约责任,上诉人张某没有过错。

被上诉人周某答辩称:双方签订的转让协议的合同目的在于保障2018年-2022年三年的经营权,三年的经营权并非一次性签订三年经营合同,一年一签租赁合同,亦可以保障经营权的实现,所以上诉人张某是因自身原因导致经营权未能实现,未同工业大学签订续租合同。其他答辩意见同周某的上诉理由。

上诉人周某向本院提起上诉请求:1、依法改判上诉人周某不对被上诉人张某承担任何赔偿责任;2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人张某承担。事实及理由:(略......详见上诉状)一、一审法院根据公平、诚实信用原则认定上诉人赔偿被上诉人15万元属于法律适用错误,应予改判。双方签订的协议中约定租赁期限不少于3年,根本目的在于保障被上诉人张某2018年至2020年3年的经营权,同时,也并未要求租赁合同的续签为一次性签订3年。在湖南工业大学回购了案涉房屋后,上诉人也已与湖南工业大学商订续签合同,湖南工业大学也提供了租赁合同,但被上诉人张某以各种理由拒签续租合同,因此,张某存在违约行为,不应由上诉人承担任何赔偿责任。工业大学停水停电要求被上诉人搬离店铺亦是在被上诉人长期拖欠租金的情况下所为,依据双方《店铺整体转让协议》,上诉人周某对此不承担任何责任;二、一审法院根据公平、诚实信用原则认定上诉人赔偿被上诉人15万元,对上诉人明显不公。《店铺整体转让协议》的签订是经双方真实意思表示,上诉人已将店铺实际情况及同原产权人签订的租赁合同提供给了被上诉人,最终因产权回购导致不能同原产权人签订续租合同应由被上诉人承担主要责任。478000元的费用包括了消防改造等装修费用,也包括设施、设备费用,一审法院判决上诉人承担15万元的赔偿金额,对上诉人明显不公。

被上诉人张某答辩称:主要答辩意见同上诉状意见,补充几点:1、在一审中被上诉人周某及其代理人说的不和湖南工业大学签合同是因为我与周某的转让合同中,周某承诺在一年后以不高于或超过租赁条件的情况下与出租人雷志发签订合同,且期限不少于三年。一审法院查明了在2015年12月31日后出租人雷志发所在的蓝山县三蓝房地产开发有限公司对工业大学新校区第五食堂23年的管理使用权被湖南工业大学回购,签订合同是2015.9.24签的回购协议,而上诉人周某没有理由不知情,反而在此之后还与我签的转让协议并向我承诺,直接导致了合同一年到期后合同没有办法继续兑现;2、上诉人周某认为被上诉人没有和湖南工业大学签的合同,责任全在被上诉人是不合理的,周某仅是提供一份空白的合同,而湖南工业大学针对商户的合同是完整的,周某认为湖南工业大学可以与被上诉人续签合同,那么其应当举证证明,仅凭空白合同和电话录音就将责任全部推给被上诉人,是主观臆测,缺乏事实依据;3、在双方签订的转让协议第一年到期后,直到2019年5月台球俱乐部一直处于非正常营业状态,湖南工业大学也未停水断电,也未通知被上诉人进行处罚,反而被上诉人了解到的是建筑是违章建筑,湖南工业大学要将场地收回;4、周某已经明知湖南工业大学收回五食堂,仍与被上诉人签订合同,隐瞒事实,是导致无法经营的根本原因,其应承担违约责任并解除合同。

上诉人张某向一审法院提出诉讼请求:1、判令解除原、被告之间的《店铺整体转让协议》;2、判令被告退还原告店铺转让费189208元;3、判令被告赔偿剩余租赁期内(19个月)合同履行后可以获得的利益188309元;4、判令本案诉讼费由被告承担。庭审过程中,原告增加如下诉讼请求:请求判令被告向原告支付利息(利息以189208元为基数,自2019年5月1日起按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止,暂计算至2021年9月1日为16997元)。

一审法院认定事实:2015年1月1日,被告周某(承租方,乙方)与案外人雷志发(出租方,甲方)签订了《新校区学生第五食堂项目部租赁协议书》,合同主要约定:1、乙方自愿租用甲方位于湖南,面积约400平方米,租赁期限2015年1月1日至2018年1月1日,租金每年6万元。2、租赁期满,乙方需及时把该门面归还给甲方,如需续租,须提前6个月与甲方协商,同等条件下甲方优先租给乙方,如果乙方因租赁价格或其他原因无法继续租赁该门面,则乙方应在租赁到期日内将门面内的货物、商品、设施、设备自行处理,对已装修好的墙体、顶棚、地板、门窗、灯饰,乙方不得拆除,甲方也不给乙方补偿。甲方在门面租赁到期日无条件收回该门面的租赁权。3、双方签订协议时除不可抗拒的正当理由外,甲方不得收回门面或转租他人,为了规范经营,如果乙方需将该门面转租或分租给第三方,须经甲方同意,甲方在收取手续费用的前提下,第三方必须与甲方签订租赁协议,否则甲方有权收回该门面,经甲方同意转租或分租后经营户同样适用本协议所有条款之规定。被告周某以案涉租赁门面为经营场所,并办理了名称为“天元区零号台球俱乐部”的个体工商户营业执照。

2016年12月13日,原告张某(受让方,乙方)与被告周某(转让方,甲方)签订《店铺整体转让协议》,约定:1、甲方将位于湖南工业大学五食堂三层的天元区台球俱乐部整体以478000元的价格转让给乙方,甲方将上述店铺内现有的装修、装饰、墙地面(不包括围墙)、营业设备(包括但不仅限于所有球台设备、棋牌设备、收银系统、消防设备包括消防合格证等)、商品存货等同时转让给乙方。2、甲方与雷志发签订的原租赁合同中约定了甲方在雷志发与湖南工业大学签订的23年经营权(从2009年12月1日开始)中享有对零号台球俱乐部的优先租赁权,因此乙方接手后即接替甲方在原有租赁合同中所享有的权利与义务,负责履行完剩下的一年合同。基于甲方与雷志发签订的原租赁合同期限为三年(自2015年1月1日至2018年1月1日止),甲乙双方约定:乙方此次整体接手后,在此之前的各项费用均由甲方承担;在2017年1月1日至2018年1月1日为期一年的时间内,按照甲方原有的租赁合同由乙方负责经营管理,所有收入归乙方,乙方承担包括租金在内的各项费用。甲方承诺,保证乙方在一年后以不高于或超过原租赁条件与雷志发顺利签订租赁合同,租赁期限不少于三年,因此,乙方在一年后与雷志发签订租赁合同实现为此次整体转让行为成立的必要条件,与此同时乙方承诺在雷志发签订租赁合同之前保证不公开转让事宜,以配合甲方的工作。3、整体转让完成乙方接手之后,该标的的一切收益归乙方所有。一年后乙方与雷志发签订租赁合同后,如在降低店面租金方面享有到的利益部分(即相比甲方原租赁价格,租金下调获得的部分),租赁期限内(利益享有期内)乙方自愿按照获得的利益部分按照35%的比例、按每年一次付给甲方。此条款同样适用于乙方在经营期内的任何一次续约。合同后附有《整体转让中的主要设施、设备移交清单》,中式黑8球台(含LED灯、球及球杆、座椅)15张,麻将机7台(含麻将及标配座椅、茶几),空调柜机3台(含配件),空调挂机5台(含配件),电视机1台(含宽带),发电机1台(含配件),电脑1台(含收银、灯控、音响系统),球杆柜1个(含球杆一支),监控设备1套(含6个监控头及电脑成像),热水器1台(含配件),球杆柜及货架若干(原甲方制作成套、成型)。当日,原告依约向被告指定的账户支付转让款478000元。原、被告签订上述合同后,双方未办理营业执照的变更,原告继续以“天元区零号台球俱乐部”的名义进行经营。

2017年11月,被告得知湖南工业大学已回购案涉租赁门面,之后原、被告到湖南工业大学协商续签租赁合同一事。因湖南工业大学所提供空白的《湖南工业大学门面租赁合同》为一年一签,且部分合同内容和被告周某与案外人雷志发签订的《新校区学生第五食堂项目部租赁协议书》不一致,原告以被告违反了《店铺整体转让协议》中“以不高于或超过原租赁条件与雷志发顺利签订租赁合同,租赁期限不少于三年”的约定为由拒绝续签合同。自2018年1月起,原告未交纳过门面租金。2019年5月29日,湖南工业大学将案涉租赁门面断电,原告停止经营,至今原告仍未搬离案涉租赁门面。由此双方产生纠纷,原告诉至一审法院。

另查明:一、2015年9月24日,案外人蓝山县三蓝房地产开发有限责任公司与湖南工业大学签订了《湖南工业大学提前回购学生五食堂管理使用权合同》,蓝山县三蓝房地产开发有限责任公司对湖南工业大学新校区学生第五食堂的23年的管理使用权被湖南工业大学回购,2015年12月31日后由湖南工业大学接管,雷志发以该公司法定代表(授权委托人)的名义捺印确认。

二、原告曾于2019年向一审法院提起诉讼(案号:【2019】湘02**民初2006号),要求确认与被告签订的《店铺整体转让协议》无效,庭审中原告称“由于学校寒暑假,一年经营时间为9个月,月均收入为一万多不到两万,除掉房租水电及人工开支,每年利润不超过十万,大概八万左右”。

一审法院认为:本案系租赁合同纠纷。现就争议焦点分析如下:

一、关于被告周某是否存在违约行为。被告周某认为案涉门面的产权被湖南工业大学回购,属于不可抗力,导致原告无法与原产权人雷志发续签合同。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一审法院认为,原、被告约定“以不高于或超过原租赁条件与雷志发顺利签订租赁合同,租赁期限不少于三年”,该条款涉及到与案外人签订租赁合同,能否续签本身就具有不可预见性,双方在签订协议时完全可以避免达成该条款,在这种情形下出现无法续签租赁合同不构成不可抗力。原告提交的由湖南工业大学所提供空白的《湖南工业大学门面租赁合同》的条件确实高于被告周某与案外人雷志发签订的《新校区学生第五食堂项目部租赁协议书》,且为一年一签,被告周某未履行“以不高于或超过原租赁条件与雷志发顺利签订租赁合同,租赁期限不少于三年”的约定,存在违约行为,应承担违约责任。

二、关于原告主张解除与被告签订的《店铺整体转让协议》。原告与被告签订的《店铺整体转让协议》时,被告仅对案涉租赁门面享有一年的租赁期,而双方约定“甲方承诺,保证乙方在一年后以不高于或超过原租赁条件与雷志发顺利签订租赁合同,租赁期限不少于三年,因此,乙方在一年后与雷志发签订租赁合同实现为此次整体转让行为成立的必要条件”,可见原告以478000元的价格受让案涉租赁门面是建立在续签合同时不少于三年租赁期的基础上,因该条件涉及案外人,经多次协商未能达成一致意见,客观上另行达成符合上述约定的协议已无法成就,原告的合同目的不能实现,双方的《店铺整体转让协议》实质上已解除。

三、关于原告主张被告退还店铺转让费189208元和被告赔偿其可获得利益188309元。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一、二款之规定“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的,解除权人可以请求违约方承担违约责任,但是当事人另有约定的除外”,案涉《店铺整体转让协议》解除后,被告应承担违约责任。一审法院综合考虑以下因素:1、门面转让费实际包含店铺内现有的装修、装饰、墙地面(不包括围墙)、营业设备(包括但不仅限于所有球台设备、棋牌设备、收银系统、消防设备包括消防合格证等)、商品存货等以及原告为获得租赁房屋的经营环境、人脉资源等市场影响力、品牌价值。2、合同约定的经营期限为一年,承诺续租的经营期限不少于三年,原告已实际经营30个月(2017年1月1日至2019年5月29日),未经营期限为18个月。3、被告因违约行为给原告造成的损失为未经营的18个月的预期利益损失,不包括店铺转让费的损失。因若原告能一直经营至2020年12月31日,其所能获得的利益是建立在已支付店铺转让费的基础上,但店铺转让费可以作为预期利益损失的重要参考因素。4、原告提供预期收益的证据并不能证实其每月所得利润为9911元,即每年118932元,且与原告在【2019】湘02**民初2006号案件的庭审中陈述的“每年利润不超过十万,大概八万左右”的事实相矛盾。5、原告自2018年1月起欠付租金,系湖南工业大学采取停电措施的原因之一,原告对损失的发生有过错的,可以减少相应的损失赔偿额。综上,该院综合考虑合同的履行情况、双方的过错程度、转让费的构成等因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,认定被告应赔偿原告15万元的损失,对原告超过的诉讼请求不予支持。

综上所述,一审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款,《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百九十一条、第七百零三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,作出如下判决:一、原告张某与被告周某签订的《店铺整体转让协议》已解除;二、限被告周某在本判决生效之日起十日内赔偿原告张某违约金150000元;三、驳回原告张某的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6962元,减半收取3481元,由原告张某负担2375元,被告周某负担1106元。

二审中,上诉人张某向本院提交了书面证据《关于湖南工业大学第五食堂三楼台球室的说明》,拟证明被上诉人周某明知涉案门面已经被湖南工业大学回收且系违章建筑不能出租,仍隐瞒情况导致上诉人张某无法与湖南工业大学签订租赁合同,被上诉人周某应承担本案全部的违约责任。被上诉人周某发表质证意见称:1、证据三性不认可,经周某到资产处核实,曾雄伟从未在此证明上签字,也未看到过该证明,上诉人张某并未申请证人出庭作证,不符合证人证言的证据完整性;2、周某一审提交的录音资料证明上诉人张某明确表示是因个人不满工业大学提供的合同条款而拒签合同;3、涉案门面不是违章建筑,消防已经验收合格;4、该证据没有在二审开庭前提交,超过举证期限,非系新证据。本院经审查,该证据不能证明被上诉人周某有故意隐瞒涉案租赁房屋的情况,故对该证据的证明目的,本院不予认可。

本院经审核,对一审法院认定的事实和证据予以确认。

本院认为,本案系租赁合同纠纷,本案二审争议的焦点为:本案合同解除的责任应如何划分,现分析如下:《店铺整体转让协议》系合同双方真实意思表示,双方均应按照合同的约定履行各自的合同义务。关于合同的解除,双方均存在一定的违约责任,主要表现为:1、上诉人周某作为出租转让方,没有对案涉租赁房屋的权利状况进行充分的了解,导致上诉人张某与雷志发无法签订合同,而需与湖南工业大学签订续租合同且最终无法达成一致意见而未能签订租赁合同。上诉人周某未能履行合同续租不得少于三年的约定,应承担主要的违约责任。2、上诉人张某作为承租方,在从被上诉人周某处转让涉案租赁门面时,未能向出租方雷志发或湖南工业大学积极了解涉案租赁物的情况,且在不能与雷志发签订合同的情况下,未能积极与周某及湖南工业大学进行磋商,亦存在一定的过错。上诉人张某认为,被上诉人周某故意隐瞒案涉租赁房屋系违章建筑、湖南工业大学不会再出租,被上诉人周某应承担全部违约责任的上诉理由,因其提供的证据不能证明周某存在故意隐瞒的情形,故对其该理由本院不予采纳。关于违约金损失,一审法院综合考虑合同的履行情况、上诉人张某已出租年限的收益、双方的过错程度、转让费的构成等因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,认定原审被告应赔偿原审原告15万元的损失,并无不当,本院予以确认。上诉人张某认为,其损失应按照转让费的总额与转让年限的比例进行计算,但案涉转让费478000元的组成包含装修、设施、设备等多项费用并已向上诉人张某列明并予以接收,上诉人张某没有提交证据证明该转让费系以年限进行计算,且本院认为,上诉人张某作为市场经济主体,对于市场经营中出现的经营风险应有足够的认识,而不能要求他人承担其所存在的一切经营风险,故对其该上诉请求及理由,本院亦不予采纳。上诉人周某认为,其在本案中不存在违约责任,与本院查明的事实不符,本院亦不予采纳。

综上,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,对其判决应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费依据上诉人各自上诉金额确定,由上诉人张某承担4393元,由上诉人周某承担3300元。

本判决为终审判决。

长 罗慧虹

员 彭建爱

员 罗湘武

二〇二二年三月十六日

法官助理 陈 政

员 余 睿

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