案例回顾
2012年11月，买房人小杨与卖房人王二签订了《购房合同》，约定房屋总价500万，小杨支付了20万元定金。王二的妻子在知道后不同意继续售房，导致合同难以履行。小杨诉至法院，要求王二继续履行合同，未得到法院支持。
2014年6月，小杨再次起诉王二，请求法院判令解除合同，要求王二返还定金20万元，并赔偿预期利益损失103万元。
一审期间，经鉴定机构估价，涉诉房屋在2015年4月价格为603万元。
法院判决：解除合同，王二返还定金20万元，并赔偿小杨预期利益损失40万元。
法院裁判要点
另案生效判决中已经认定，王二未取得配偶同意即出售房屋，且其配偶拒绝履行《购房合同》，最终导致合同无法继续履行，其行为已经构成违约，应承担合同解除的违约责任，酌定具体的赔偿数额为40万元。
律师说法
本案涉及以下四个法律问题：
第一，购房合同合法有效，因为卖房人配偶知情后不同意卖房，合同无法继续履行，善意的买房人应该如何维护自己的权益？
在这种情况下，卖房人构成违约，买房人可以通过解除合同、主张定金罚则、要求违约损害赔偿的方式维护自己的合法权益。
第二，买房人可以要求违约方赔偿的损害范围是什么？
买房人可主张的损害赔偿范围，既包括实际损失：比如租房费用、中介费用、交通费等等；也包括预期可得利益损失，比如房屋价格上涨带来的差价损失等等。
第三，法院在判定具体违约赔偿数额时，会考虑哪些因素？
法院会在守约方实际损失的基础上，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，综合具体情况做出裁决。
第四，本案一审期间，经鉴定机构估价，诉争房屋在2015年4月的市场价格为603万元。小杨认为，房价比当初签合同时上涨了103万元，要求王二赔偿103万元的损失合情合理。为什么最后法院只支持了40万元？
这涉及对预期可得利益损失范围的法律认定问题。
本案中，法院认为，评估房屋差价损失的时间点，应该是2012年12月，王二的妻子不同意卖房时。后来诉讼期间房价的大幅上涨，超出了当事人签合同时，可以合理预见的范围。所以，法院结合案件具体情况，酌定支持了40万元的赔偿金额。
法律依据
1、《民法典》
五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
五百八十四：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第五百九十一条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。
第五百九十二条：当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。
2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十二条：买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院在确定违约责任范围时，应当根据当事人的主张，依据民法典第五百八十四条、第五百九十一条、第五百九十二条、本解释第二十三条等规定进行认定。
第二十三条：买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。
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