浅析容积率指标的可交易性

浅析容积率指标的可交易性

案例介绍

A房地产开发公司与B投资公司合作进行房地产开发项目，由于A房地产开发公司资金不足以支撑全部建设用地的开发，B投资公司利用自有资金支持A房地产开发公司进行项目一期与二期的联合建设开发，由于B投资公司不具备开发资质，双方约定由A房地产开发公司作为项目主体，A与B 公司之间独立经营、各自财务独立核算，A房地产开发公司负责项目一期投资建设，B投资公司负责项目二期投资建设，由于A房地产开发公司取得项目开发权时，容积率指标已经确定，联合开发导致项目建设用地增加而项目容积率不变的情况下，A房地产开发公司与B投资公司协商，A公司借用B公司开发的项目二期容积率指标，增加一期用地容积率指标，以达到项目整体容积率不变的情况下，实现整体建设区域经济效益的提升。

合资合作进行房地产开发的合法性

   我国现行多部法律文件中都有关于房地产合作开发的概念，如《城市房地产管理法》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》、《经济适用住房管理办法》及《中华人民共和国民法典》中关于合同履行及解释部分章节。综合上述法律、法规、司法解释对合资、合作开发房地产的不同阐述，房地产合作开发可以定义为：“当事人双方约定，各自分别提供土地、资金、技术等，合作开发房地产项目，并于房屋建成后按合同约定比例分取房屋或利润的房地产开发形式”。

容积率指标的可交易性

《中华人民共和国城乡规划法》第38条的规定，受让人通过国有土地使用权出让合同取得国有土地使用权之后，其容积率指标已经确定，不得随意更改。从现代行政法理论和发展实践中可以看出，目前容积率指标交易主要体现在两种模式上：一种是容积率指标奖励，一种是容积率指标转移。本文分析容积率指标转移的可行性。

容积率指标属于土地开发权的一项重要内容，容积率指标在法律上的属性应视为一种独立的财产权，应当对其市场化交易建立一整套规则。我国目前的容积率指标管控采取单一制，一旦初次行政配额设定后，不得随意更改。这里所指的容积率指标交易仅指在配额确定后，在不影响土地开发建设秩序的前提下，容积率指标权益人之间的交易。

但目前我国现有法律、法规并没有对容积率指标交易有明确具体的规范，只有《民法典》中类似于有效利用土地的地役权一说。但地役权仅仅做了粗略的概念化规定，对于实践中出现的交易行为并没定性及系统性的规则。

    结合案例中出现的情况，实际上这种容积率的分配是一种土地开发权的交易。既然是交易行为，在法律没有禁止，交易本身并未破坏既定的行政配额，不应当否认其合法性。我们需要在立法层面上，适应社会发展过程中带来的新交易而制定相应的规范。这种开发权的交易行为能更好的利用土地，对资源进行更有利的配置，我们应当采取鼓励的态度。